В марте 2020 года на рынке недвижимости наблюдался ажиотажный спрос на ипотечное кредитование. По оценкам аналитического центра Дом.РФ март вошел в тройку самых удачных месяцев за всю историю ипотеки в нашей стране. Параллельно с этим в конце марта и начале апреля крупные банки стали ужесточать условия ипотечных кредитов, а именно повышают минимальный размер первоначального взноса, который требуется для оформления ипотеки. В основном они повысили требования в самых популярных программах - кредитах на покупку готового жилья и квартир в новостройках.
Кто увеличил размер первоначального взноса
Банк «Открытие», Росбанк и Совкомбанк одними из первых отреагировали на изменение ситуации — они начали повышать минимальный порог первоначального взноса по ипотеке еще в марте. Так «Открытие» и Совкомбанк подняли минимальный размер взноса до 20% для кредитов на готовое и строящееся жилье. Росбанк пересмотрел условия всех программ, повысив размер взноса по кредитам под залог имеющегося имущества, а также по ссудам на покупку жилья (до 20-25%). С апреля банк «Юникредит» поднял уровень первого взноса до 30% по ссудам на покупку квартиры на вторичном рынке и по кредитам на новостройки. Минимальный порог первоначального взноса вырос в Альфа-банке (до 20%) и Промсвязьбанке (до 15%). ПСБ в апреле перестал выдавать ипотеку без первоначального взноса — этот продукт исчез из линейки. Россельхозбанк не стал менять условия ипотеки, но свернул одну программу с низким первоначальным взносом. Он перестал выдавать кредиты на готовые дома, требующие от заемщика взнос в размере 10% от суммы кредита.
Банки мотивируют это тем, что ипотека с низким первоначальным взносом предполагает более высокие риски, особенно в кризисные периоды. При этом важно отметить, что по уже одобренным заявкам на кредиты условия не изменятся. Также не менялись требования к клиентам в зависимости от их профессии.Промсвязьбанк принял решение поднять минимальный порог взноса по ипотеке, чтобы не нагружать семейный бюджет клиентов, поскольку в большинстве случаев чем меньше размер первоначального взноса, тем выше будет платеж.
Банк «Санкт-Петербург» не усмотрел четкой зависимости между размером первоначального взноса и рисками клиентов и не собирается менять условия. Исторически банк использует индивидуальный подход к каждому клиенту во всех аспектах взаимодействия и точках контакта. Если заемщик с маленьким взносом может быть платежеспособным и дисциплинированным, нет никакой необходимости отсекать его барьерами на входе.
Банк «Дом.РФ» не намерен повышать требования к заемщикам и, наоборот, снизил минимальный порог первоначального взноса по ипотеке.
Почему ужесточаются требования к заемщикам
В марте крупные банки начали повышать ставки по ипотечным кредитам. Условия, в частности, пересмотрели Альфа-банк, «Дом.РФ», «Открытие», Росбанк, Райффайзенбанк, Транскапиталбанк и «Юникредит».
Для банков повышение ставок — это способ сохранить маржу. А повышение уровня первоначального взноса — способ отсечения менее надежных категорий клиентов. Из-за снижения экономической активности кредиторы ожидают падения доходов населения и превентивно учитывают это.
Повышение порога первоначального взноса выльется в снижение выдачи банками ипотечных кредитов. Скорее всего, выдача ипотеки с низким первоначальным взносом будет носить редкий характер, но все же останется доступной для клиентов, которые смогут доказать свою платежеспособность и стабильность работы.
В первую неделю апреля системообразующие банки резко сократили выдачу ипотечных кредитов, что, разумеется, не могло не отразиться на строительной отрасли и на смежных секторах экономики.
На фоне этих событий в Банке России заявили, что пересмотрят послабления для банков, если те будут сокращать кредитование населения. Регуляторные послабления вводились не для того, чтобы защитить банковскую прибыль, а с целью поддержать кредитование, смягчить последствия для людей и бизнеса от кризиса и эпидемии.
Ситуация на рынке ипотеки также не устраивает правительство. Предложено законодательно ограничить возможность банков завышать ставки по ссудам на жилье (такая норма уже действует в отношении потребкредитов). Они не должны более чем на треть превышать среднерыночное значение полной стоимости кредита (ПСК), которое каждый квартал рассчитывает ЦБ.
Что предпринимает Банк России для стимулирования ипотеки
С начала апреля 2020 года ЦБ снизил надбавки к коэффициентам риска, которые применяются к ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом (15–20% от суммы ссуды). Смягчение означает, что кредитору требуется меньше капитала при выдаче таких кредитов.
Данная стимулирующая мера вряд ли могла существенно поддержать рынок на фоне ухудшения покупательской способности населения и ужесточения политики выдачи кредитов самими банками. Специальная льготная программа ипотеки со ставкой 6,5% на приобретение жилья в новостройках действительно может стать решающим фактором в поддержке граждан и всей строительной отрасли, позволит ипотечному рынку сохранить высокие темпы роста. Сниженная ставка сохранится на весь период кредитования, сумма кредита составит до 3 млн рублей в регионах. Подать заявку на получение кредита можно будет до 1 ноября 2020 года.
Аналогичная программа поддержки, действовавшая в 2015-2016 годах, сразу показала свою эффективность. Государство поддержало застройщиков, субсидируя ипотечные ставки на покупку нового жилья, сохранив рынок строительства в качестве локомотива развития экономики. В 2018 году была запущена ипотека с государственной поддержкой для семей с детьми, так называемая семейная ипотека. Распространяется она как на покупку квартир на стадии строительства, так и на готовое жилье от застройщика. Оформить льготную ипотеку под 6% могут семьи, у которых в период с 1 января 2018 года до 1 марта 2023 года родился второй и (или) последующий ребенок.
Учитывая, что множество семей сейчас проводят время в своем жилье, количество желающих улучшить жилищные условия дополнительно возрастет. Доступная ипотека позволит ускорить этот процесс.
Как показали события 2008 и 2015 годов, в кризис стоимость недвижимости всегда растет. Аналогично и сейчас прогнозируется рост цен ввиду неблагоприятной ситуации в экономике и коронавирусной инфекции. Откладывать покупку недвижимого имущества, образно говоря выжидать в данной ситуации нецелесообразно. Важно помнить, что любой кризис – это всегда возможность.
Недвижимость во все времена будет являться вашей тихой гаванью, позволяющей пережить любые катаклизмы.
19.04.2020
